En résumé. Le calcul se fait en deux colonnes : les recettes de location meublée de tout le foyer, toutes taxes comprises, et les autres revenus d’activité nets de tout le foyer. Le statut de loueur meublé professionnel suppose que la première colonne dépasse 23 000 € et dépasse la seconde. Tout l’enjeu est de remplir correctement chacune.
Le test « suis-je LMP ? » fait la comparaison à partir de ces deux chiffres. Ce guide explique comment les établir.
Colonne 1 : les recettes de location meublée
Quels loyers ?
Selon le BOFiP, on retient les loyers acquis, toutes taxes comprises, y compris les charges lorsqu’elles sont facturées au locataire, ainsi que les indemnités d’assurance destinées à garantir le paiement des loyers. L’ensemble des locations meublées du foyer fiscal est additionné : un studio loué en longue durée et un appartement loué à la nuit comptent donc dans le même total.
Pour établir le chiffre, listez par bien :
- le loyer mensuel hors charges ;
- les charges refacturées ;
- les nuitées facturées pour la courte durée, plateformes comprises ;
- les éventuelles indemnités d’assurance loyers impayés versées dans l’année.
Le total de l’année civile est votre colonne 1. Un tableur avec une ligne par bien suffit.
Année incomplète
Si vous avez acheté ou mis en location en cours d’année, les recettes sont ramenées à douze mois au prorata du nombre de jours de location sur 365, la location étant réputée commencer à la date d’acquisition (ou d’achèvement, si elle est antérieure). C’est ce chiffre ramené à douze mois qui est comparé au seuil, pas le montant brut encaissé.
La même mécanique de ramenée à douze mois s’applique en cas de cessation totale de l’activité. En revanche, si un logement cesse d’être loué alors que l’activité continue, aucun ajustement au prorata n’est effectué.
Ce qui n’est pas une recette de location meublée
Les loyers de locations nues relèvent des revenus fonciers et ne comptent pas dans cette colonne. Le dépôt de garantie, tant qu’il est restitué, n’est pas un loyer. Si vous hésitez sur la qualification d’une ligne (prestations de service, location saisonnière avec services hôteliers), la qualification fiscale du bien est la bonne question à poser à votre expert-comptable.
Colonne 2 : les autres revenus d’activité du foyer
Le BOFiP liste les catégories à comparer aux recettes de location meublée. Elles concernent le foyer fiscal entier :
| Catégorie | Précisions |
|---|---|
| Traitements et salaires | Pensions de retraite et rentes viagères comprises |
| BIC hors location meublée | Activité commerciale ou artisanale, y compris d’un conjoint |
| Bénéfices agricoles | Revenu net imposable |
| BNC | Professions libérales et assimilées |
| Rémunérations de l’article 62 du CGI | Gérants et associés de certaines sociétés |
Net, et non brut
On retient le revenu net de chaque catégorie, après charges ou abattements. Pour un salaire, il s’agit du revenu net imposable, c’est-à-dire après la déduction forfaitaire de 10 % ou les frais réels que vous avez retenus sur votre déclaration. Les revenus exonérés d’impôt sont exclus de la comparaison.
Déficits et revenus négatifs
Les déficits de l’année en cours sont retenus à hauteur de leur imputation sur le revenu global ; les déficits des années antérieures ne le sont pas. Un déficit d’une autre catégorie vient donc diminuer d’autant la colonne 2.
Ce qui n’y figure pas
La liste est limitative. Les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values privées n’en font pas partie : ils ne sont pas à ajouter dans la colonne 2.
Faire la comparaison
Une fois les deux colonnes remplies :
- Recettes ≤ 23 000 € : la première condition n’est pas remplie, quel que soit le reste.
- Recettes > 23 000 € et > colonne 2 : les deux conditions sont réunies, le foyer relève du statut professionnel pour l’année.
- Recettes > 23 000 € mais ≤ colonne 2 : seule la première condition est remplie ; le foyer reste en LMNP. Écart à combler ou revenu d’activité à réduire : c’est la seule information utile pour la suite.
Exemple (illustration, chiffres arrondis)
Un foyer loue deux meublés qui lui rapportent 27 600 € de loyers charges comprises sur l’année (soit 2 300 € par mois). Deux salaires nets imposables atteignent 24 000 € et 6 000 €, soit 30 000 € au total. Les recettes dépassent 23 000 €, mais pas les 30 000 € de revenus d’activité : le foyer est en LMNP, avec un écart de 2 400 € à combler pour changer de côté. Si le second salarié cessait son activité en cours d’année, la colonne 2 diminuerait en conséquence et la lecture serait différente. Le test permet de rejouer ce scénario avec vos chiffres.
Les points de vigilance
- Le foyer, pas la personne. Un conjoint ou partenaire de PACS compte avec vous ; pour les personnes rattachées à votre foyer fiscal (un enfant rattaché, par exemple), demandez à votre expert-comptable comment traiter leurs revenus.
- Le TTC, pas le HT. Le seuil de 23 000 € s’applique toutes taxes comprises. Il est sans rapport avec les seuils du micro-BIC ni avec ceux de la TVA.
- Les revenus de l’année. La comparaison se fait sur l’année civile, avec les chiffres définitifs. Beaucoup de foyers ne la connaissent précisément qu’au moment de la déclaration de revenus.
- Les pensions. Elles comptent comme des salaires dans la comparaison.
- L’optimisation artificielle. Reporter ou avancer des loyers, ou jouer sur les dates d’encaissement pour franchir un seuil, n’a aucun sens économique et peut être contesté. Le statut doit refléter la réalité de l’activité.
Que faire de ce chiffre ?
Si vous êtes proche d’un seuil, ne raisonnez pas sur un seul exercice. Regardez comment vos recettes et vos revenus d’activité vont évoluer sur trois ou quatre ans : acquisition d’un bien, fin d’un contrat de travail, départ à la retraite, travaux qui interrompent une location. Un statut qui bascule une année sur deux a des effets lourds sur les cotisations sociales, le déficit et les plus-values. Le guide sur le passage de LMNP à LMP détaille les démarches et les pièges.