En résumé. L’exigence d’une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS), longtemps citée parmi les conditions du statut de loueur meublé professionnel, a été déclarée contraire à la Constitution par la décision n° 2025-1159 QPC du 19 septembre 2025. La doctrine fiscale en vigueur au 15 avril 2026 ne retient plus que deux conditions de recettes. Les formalités de déclaration d’activité, elles, demeurent.
Si vous avez lu ailleurs que le LMP suppose « trois conditions dont le RCS », l’information est à jour d’avant la décision. Voici ce qui s’est passé.
L’ancienne règle : trois conditions
Jusqu’à la décision de 2025, l’article 155 du code général des impôts subordonnait le caractère professionnel de la location meublée à trois conditions cumulatives : l’inscription d’au moins un membre du foyer fiscal au RCS en qualité de loueur professionnel, des recettes supérieures à 23 000 €, et des recettes supérieures aux autres revenus d’activité du foyer. Les deux dernières n’ont pas bougé.
La condition d’inscription au RCS avait déjà été examinée par le Conseil constitutionnel en 2018 (décision n° 2017-689 QPC). La question est revenue en 2025, transmise par la Cour de cassation.
La décision du 19 septembre 2025
Le Conseil constitutionnel, saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, a jugé que le 1° du 2 du paragraphe IV de l’article 155 du CGI, dans sa rédaction issue de la loi du 29 décembre 2015, était contraire à la Constitution. Son raisonnement tient en peu de mots :
- l’inscription au RCS est une condition réservée aux commerçants ;
- or la location meublée n’est pas un acte de commerce ;
- subordonner la reconnaissance de la qualité de loueur professionnel à une condition propre aux commerçants ne repose donc pas sur un critère objectif et rationnel, ce qui méconnaît le principe d’égalité devant les charges publiques.
La décision a été rendue publique le 19 septembre 2025 et publiée au Journal officiel du 20 septembre. Le Conseil n’a pas différé l’abrogation : la disposition n’est plus en vigueur depuis la décision. Les effets déjà produits ne sont pas remis en cause, mais la déclaration d’inconstitutionnalité peut être invoquée dans les instances introduites à la date de publication et non encore jugées définitivement.
Ce que dit l’administration fiscale en 2026
Le BOFiP consacré au caractère professionnel de la location meublée, dans sa version en vigueur depuis le 15 avril 2026, énonce que l’activité est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles du foyer excèdent 23 000 € et elles excèdent les revenus du foyer dans les catégories des traitements et salaires, des BIC autres que la location meublée, des bénéfices agricoles, des BNC et des rémunérations de l’article 62. Il ne mentionne aucune inscription au RCS. Le service-public.gouv.fr décrit lui aussi un statut fondé sur les deux seuls critères de recettes.
C’est cette lecture que le test du site applique. Sur ce point, l’état du droit au 10 novembre 2026 est donc stable. Gardez néanmoins en tête que la fiscalité locative bouge de loi de finances en loi de finances : vérifiez la date de la dernière mise à jour avant toute décision.
Ce qui n’a pas changé
La disparition du RCS comme condition ne supprime pas toutes les formalités :
- Déclaration d’activité. Toute activité de location meublée est à déclarer au guichet des formalités des entreprises (démarche gratuite en ligne), dans les quinze jours suivant le premier jour de location. Elle donne l’inscription au répertoire Sirene et un numéro SIRET. Ce n’est pas une inscription au RCS.
- Affiliation sociale. Selon la nature de la location et le niveau des recettes, une immatriculation à l’Urssaf et des cotisations peuvent s’imposer. Voir le guide sur les cotisations sociales.
- Obligations déclaratives et comptables. Les revenus sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel selon le cas.
Quelles conséquences pour vous ?
- Si vous remplissez les deux conditions de recettes sans être inscrit au RCS, le raisonnement de l’administration en 2026 est que vous relevez du LMP. Le point n’est plus bloquant.
- Si vous aviez été écarté du statut faute d’inscription, la portée dans le temps de la décision est précisée ci-dessus. Pour un litige ou une réclamation en cours, consultez un avocat fiscaliste ou votre expert-comptable : le sujet dépend de votre calendrier procédural.
- Si vous hésitiez à vous inscrire au RCS pour viser le statut, la question ne se pose plus dans ces termes. Concentrez-vous sur la réalité des chiffres et sur les effets du statut (cotisations, déficit, plus-values).
Chronologie en quelques repères
- Loi du 29 décembre 2015 : la rédaction du 1° du 2 du IV de l’article 155 du CGI, ensuite censurée, est issue de cette loi.
- 8 février 2018 : première intervention du Conseil constitutionnel sur cette condition (décision n° 2017-689 QPC).
- 18 juin 2025 : la Cour de cassation transmet une nouvelle question prioritaire de constitutionnalité.
- 19 septembre 2025 : décision n° 2025-1159 QPC, publiée au Journal officiel du 20 septembre. Le Conseil ne se prononce pas sur le second grief invoqué, la première suffisant à censurer.
- 15 avril 2026 : entrée en vigueur de la version actuelle du BOFiP sur le caractère professionnel, qui ne mentionne plus le RCS.
Ces repères montrent que la règle a été fragile pendant des années. Ils expliquent aussi pourquoi les articles de blog sont si contradictoires : certains datent d’avant 2025, d’autres d’après.
À quoi sert encore de lire les textes ?
Parce qu’un statut fiscal s’apprécie sur des textes, pas sur des habitudes. Les forums et certains guides continuent de citer l’ancienne règle. Remontez à la source : la décision du Conseil constitutionnel, le BOFiP et la page de service-public.gouv.fr, listés en bas de cette page, donnent l’état du droit sans intermédiaire. Pour appliquer les deux conditions restantes à votre cas, le guide des conditions et le test sont faits pour cela.