En résumé. Vous relevez du statut de loueur en meublé professionnel (LMP) si, pour une année civile, deux conditions sont réunies : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 € TTC, et elles dépassent vos autres revenus d’activité. Dans les deux cas, on raisonne par foyer fiscal. Si l’une des deux manque, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), le statut par défaut.
Cette page reprend le texte de l’administration fiscale (BOFiP, version en vigueur depuis le 15 avril 2026) et le confronte à des cas concrets. Pour poser vos propres chiffres, le test « suis-je LMP ? » le fait en deux minutes, sans rien envoyer.
Première condition : plus de 23 000 € de recettes
Le seuil de 23 000 € s’apprécie sur l’année civile et sur l’ensemble du foyer fiscal : si vous louez un studio et votre conjoint un autre meublé, les loyers s’additionnent. Il vise toutes les locations meublées du foyer, quel que soit le nombre de logements ou leur mode de location, longue ou courte durée.
Ce que l’administration compte dans les recettes :
- les loyers acquis, taxes comprises, avec les charges lorsqu’elles sont facturées au locataire ;
- les indemnités d’assurance qui garantissent le paiement des loyers.
Le mot « acquis » compte : on parle des loyers qui se rapportent à l’année, pas seulement de ceux encaissés. Le calcul détaillé est expliqué dans le guide sur le calcul des recettes.
Quand l’activité commence en cours d’année, les recettes sont ramenées à douze mois au prorata du nombre de jours de location sur 365, la location étant réputée commencer à la date d’acquisition ou d’achèvement du logement. Une règle de ramenée à douze mois existe aussi en cas de cessation totale de l’activité. Elle ne joue pas en cas de cessation partielle : si un seul logement cesse d’être loué, aucun ajustement au prorata n’est fait.
Seconde condition : des recettes supérieures aux autres revenus d’activité
Il ne suffit pas de dépasser 23 000 € : les recettes de location meublée doivent aussi excéder les revenus du foyer imposés à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes :
- les traitements et salaires, y compris les pensions et rentes viagères ;
- les bénéfices industriels et commerciaux autres que la location meublée ;
- les bénéfices agricoles ;
- les bénéfices non commerciaux ;
- les rémunérations des gérants et associés visés à l’article 62 du CGI.
Trois précisions du BOFiP évitent des erreurs d’appréciation :
- On retient le revenu net de chaque catégorie, après charges ou abattements, et les revenus exonérés d’impôt sont exclus.
- Les déficits de l’année en cours sont retenus à hauteur de leur imputation sur le revenu global ; les déficits des années antérieures ne le sont pas.
- La liste est limitative : les revenus fonciers ou de capitaux mobiliers n’y figurent pas.
Une conséquence concrète : un retraité qui ne touche que ses pensions les verra compter dans la comparaison, puisqu’elles sont rangées avec les salaires. Et un foyer avec deux salaires élevés aura souvent du mal à faire passer ses recettes de location au-dessus.
Trois cas chiffrés (illustrations)
Ces exemples utilisent des montants arrondis, choisis pour illustrer la lecture des deux conditions. Ils ne décrivent pas un foyer réel.
| Situation | Recettes meublées | Autres revenus d’activité | Lecture |
|---|---|---|---|
| A | 30 000 € | 22 000 € | Les deux conditions sont remplies : LMP |
| B | 30 000 € | 35 000 € | Seuil dépassé, mais pas la seconde condition : LMNP |
| C | 20 000 € | 0 € | Seconde condition remplie, seuil de 23 000 € non atteint : LMNP |
Dans le cas B, il manquerait un peu plus de 5 000 € de recettes pour passer en LMP, ou une baisse équivalente des autres revenus d’activité (une cessation d’activité salariée, par exemple). Dans le cas C, il faudrait dépasser 23 000 €. Ce sont des pistes de lecture, pas des objectifs à poursuivre pour eux-mêmes : gonfler artificiellement ses recettes pour franchir un seuil n’a aucun sens économique et peut être contesté.
Le statut se juge chaque année
Le caractère professionnel s’apprécie par année civile, y compris pour un exploitant dont l’exercice se clôt en cours d’année. Il n’y a ni option ni demande à formuler : la situation de l’année détermine le statut. Deux conséquences pratiques :
- un foyer peut être LMP une année, LMNP la suivante, si ses revenus d’activité remontent ou si ses recettes baissent (vacance, travaux, vente d’un bien) ;
- le basculement a des effets en chaîne sur le déficit, les cotisations sociales, les plus-values et l’IFI, traités dans les guides dédiés.
Et l’inscription au RCS ?
Elle a longtemps fait partie des conditions. Depuis la décision du Conseil constitutionnel n° 2025-1159 QPC du 19 septembre 2025, ce n’est plus le cas, et la doctrine en vigueur au 15 avril 2026 ne retient que les deux conditions de recettes. Le détail est dans le guide sur le RCS. Cela ne vous dispense pas de déclarer votre activité de loueur meublé au guichet des formalités des entreprises, qui attribue un numéro SIRET, dans les quinze jours suivant le premier jour de location selon service-public.gouv.fr.
Statut fiscal et affiliation sociale : deux grilles proches mais distinctes
Le BOFiP rappelle lui-même que les critères fiscaux et sociaux peuvent différer. Côté Urssaf, le seuil de 23 000 € est le point de départ de l’affiliation. Pour une location meublée de longue durée, si les recettes dépassent 23 000 € mais restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer, les revenus relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu à cotisations. Pour un meublé de tourisme, en revanche, le seul seuil de 23 000 € déclenche l’obligation de cotiser, avec le choix entre plusieurs régimes. Le guide sur les cotisations sociales détaille ces cas.
Cas particuliers à connaître
- Non-résidents. Le BOFiP prévoit que, pour la comparaison avec les autres revenus, seuls les revenus d’activité effectivement imposés à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence sont retenus ; les revenus exonérés dans cet État sont exclus. Les revenus fonciers, de capitaux mobiliers et de location meublée n’y figurent pas. Service-public.gouv.fr indique de son côté que, pour les non-résidents, la comparaison se fait avec les revenus professionnels de même nature perçus dans le pays de résidence.
- Activité qui s’arrête. En cas de cessation totale, les recettes des immeubles cédés ou qui ne sont plus loués sont ramenées à douze mois ; en cas de cessation partielle, aucun prorata n’est appliqué.
- Activité de location saisonnière seule. Service-public.gouv.fr précise que la location saisonnière peut être exercée seule, à titre professionnel et habituel, sans autre location meublée.
- Plusieurs biens. Les conditions s’apprécient sur l’ensemble des locations meublées du foyer : le statut est le même pour tous vos biens.
Les erreurs les plus fréquentes
- Oublier un bien. Toutes les locations meublées du foyer comptent, y compris ceux loués au nom de votre conjoint, puisque le seuil s’apprécie par foyer fiscal.
- Compter en HT. Le seuil se lit toutes taxes comprises.
- Ignorer les pensions. Elles font partie des revenus à comparer.
- Raisonner sur l’année précédente. Le test porte sur l’année civile concernée, pas sur la moyenne des années passées.
- Confondre avec le micro-BIC. Les seuils du micro-BIC (83 600 € pour les revenus 2026) n’ont rien à voir avec le seuil de 23 000 € du statut.
Pour aller plus loin
Posez vos chiffres dans le test, lisez ensuite le comparatif LMP ou LMNP pour mesurer ce que change le statut, puis faites valider votre situation par un expert-comptable. Si vous voulez que quelqu’un relise vos chiffres avec vous, le formulaire ci-dessous transmet votre demande à BLG Immobilier, qui vous rappelle.