En résumé. Pour les revenus 2026, le micro-BIC s’applique jusqu’à 83 600 € de recettes annuelles pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés (abattement de 50 %), et jusqu’à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés (abattement de 30 %). Au-delà, ou sur option, c’est le régime réel. Le choix décide de vos charges déductibles, de l’amortissement et de la possibilité d’un déficit.
Ce qui a changé : la loi du 19 novembre 2024
Les nouvelles modalités du micro-BIC pour la location meublée viennent de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (article 7). Le BOFiP, dans son actualisation des seuils, précise que pour les revenus perçus à compter de 2026 l’ensemble des activités de location en meublé relève du seuil de 83 600 €, sauf les meublés de tourisme non classés (15 000 €, abattement de 30 %). Les nouveaux seuils s’appliquent du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028.
Attention aux pages qui n’ont pas été mises à jour : la page d’impots.gouv.fr consacrée à la location meublée affichait encore, lors de notre vérification, le seuil de 77 700 € des revenus 2025. Pour les revenus 2026, le seuil de 83 600 € figure au BOFiP et sur les pages de service-public.gouv.fr.
| Type de location | Seuil (revenus 2026) | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
L’abattement ne peut pas descendre sous 305 € ; en dessous de 305 € de recettes, aucun impôt n’est dû. Si le seuil est dépassé la première ou la deuxième année, le micro-BIC peut être maintenu une année de plus (service-public.gouv.fr).
Un LMP peut-il être au micro-BIC ?
Oui, sous les seuils : service-public.gouv.fr indique que le loueur meublé professionnel relève de la micro-entreprise ou du régime réel selon son chiffre d’affaires. Mais le micro-BIC prive d’une grande partie des intérêts du statut : plus de déficit, plus de charges réelles, et l’abattement est réputé inclure l’amortissement. Le BOFiP en tire une conséquence pour la revente : la quote-part de plus-value correspondant à cet amortissement forfaitaire est à court terme et exclue de l’abattement pour durée de détention de l’article 151 septies B.
Le régime réel : ce qui se déduit
Au réel, vous déduisez les charges effectives. Service-public.gouv.fr en dresse la liste : frais d’établissement, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt. S’y ajoute l’amortissement :
- le mobilier et les améliorations s’amortissent sur 5 à 10 ans, à un taux de 10 % à 20 % par an selon service-public.gouv.fr ;
- le bâti n’est pas déductible tel quel à l’achat, mais il est amortissable : à titre d’exemple, la fiche cite 2 % par an pour une durée de 50 ans. Les durées réellement retenues dépendent du bien et de ses composants, et se décident avec votre expert-comptable.
L’amortissement est encadré (article 39 C du CGI) : il ne permet pas toujours de créer un déficit. À faire confirmer pour votre cas.
La contrepartie du réel est une tenue de comptabilité plus lourde et, en pratique, le recours à un expert-comptable.
Comment choisir : le point d’équilibre
Le micro-BIC revient à déduire 50 % des recettes de façon forfaitaire (30 % pour un meublé de tourisme non classé). Le réel est donc plus avantageux dès que vos charges, amortissements et intérêts réunis dépassent ce pourcentage.
Exemple (illustration)
Un foyer encaisse 30 000 € de loyers par an.
- Au micro-BIC, la base imposable est de 15 000 € (30 000 € moins 50 %).
- Au réel, avec 6 000 € de charges, 4 000 € d’intérêts et 8 000 € d’amortissement, soit 18 000 €, la base est de 12 000 €. Le réel est plus favorable ici, mais il faut payer la comptabilité.
- Si les charges, intérêts et amortissements ne totalisaient que 11 000 €, la base au réel serait de 19 000 € : le micro-BIC resterait préférable.
Ces chiffres sont des illustrations : ils ne tiennent compte ni des cotisations sociales, ni de la tranche d’imposition, ni de la limite d’amortissement.
Les points de vigilance
- Le statut de LMP et le régime n’ont pas de lien automatique. On peut être LMP au micro ou au réel, LMNP au micro ou au réel.
- Les cotisations sociales s’ajoutent à l’impôt en LMP : un régime qui réduit le résultat réduit aussi leur assiette.
- Le déficit n’existe qu’au réel. Voir le guide dédié.
- La revente : le régime choisi pendant la détention influence la plus-value. Voir le guide plus-values.
- Les règles évoluent. À la date de rédaction (10 novembre 2026), le projet de loi de finances pour 2027 est en cours d’examen au Parlement. Selon la presse spécialisée, un volet de son article 7 sur l’amortissement des loueurs non professionnels a été supprimé par les députés à ce stade, et rien n’est voté. Les loueurs professionnels ne sont pas visés par ce volet. Vérifiez sur assemblee-nationale.fr avant de décider.
Que retenir ?
Le micro-BIC est un régime simple, utile pour un petit parc sans charges ; le réel est celui des projets à crédit et à travaux, et il est la condition d’un déficit. Pour un LMP, la vraie question n’est pas « quel régime est le plus avantageux » mais « quel résultat, après cotisations et impôt, pour quel risque ». Le simulateur aide à comparer, avec ses hypothèses affichées.