En résumé. Un bien loué en LMP et inscrit à l’actif professionnel est vendu selon le régime des plus-values professionnelles : la part correspondant aux amortissements déduits est une plus-value à court terme, le reste est à long terme (taxé à 12,8 % d’impôt sur le revenu, plus prélèvements sociaux). Une exonération est possible après cinq ans d’activité si les recettes restent sous 90 000 € HT (exonération totale) ou 126 000 € HT (partielle).
Particulier ou professionnel : deux régimes distincts
Pour un loueur meublé non professionnel, le régime est celui des plus-values immobilières des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI), avec abattements pour durée de détention. Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui a complété l’article 150 VB du CGI), le prix d’acquisition est diminué des amortissements déduits pour les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation, soit le 15 février 2025. Certaines résidences de services (étudiantes, seniors, pour personnes handicapées) sont hors du champ de cette règle.
Pour un loueur meublé professionnel, le bien est inscrit à l’actif de l’entreprise et la plus-value de cession relève des articles 39 duodecies et suivants du CGI : le BOFiP précise que les plus-values sur un immeuble affecté à l’activité sont des plus-values professionnelles, à court ou long terme.
Court terme, long terme : la règle des deux ans
Selon service-public.gouv.fr, la distinction se fait ainsi :
- Court terme : les éléments acquis ou créés depuis moins de deux ans, et, pour les éléments amortissables, la fraction de plus-value égale aux amortissements déduits ;
- Long terme : les éléments détenus depuis au moins deux ans, pour la part de plus-value qui dépasse les amortissements déduits.
Le délai de deux ans se calcule jour par jour, à partir de l’entrée du bien dans l’actif.
Comment est-elle imposée ?
Pour une entreprise à l’impôt sur le revenu :
- la plus-value à court terme s’ajoute au résultat imposable et suit le barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux ; une entreprise individuelle peut l’étaler sur trois ans ;
- la plus-value à long terme est taxée à 12,8 % d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Le BOFiP ajoute que les plus-values à long terme sur les immeubles affectés à une activité de loueur professionnel peuvent bénéficier de l’abattement pour durée de détention de l’article 151 septies B du CGI. Ses conditions précises sont dans le BOFiP et à faire valider.
Exemple pas à pas (illustration)
Un bien acheté 200 000 € (frais compris) a été amorti à hauteur de 60 000 € sur la période. Sa valeur nette comptable est de 140 000 €. Il est vendu 240 000 € après plus de deux ans de détention.
- Plus-value totale : 240 000 − 140 000 = 100 000 € ;
- dont court terme : 60 000 € (le montant des amortissements déduits) ;
- dont long terme : 40 000 € (l’excédent).
La part de 60 000 € suit le barème progressif ; celle de 40 000 € est taxée à 12,8 % avant prélèvements sociaux et sous réserve d’abattement ou d’exonération. Les chiffres sont arrondis et illustratifs : ils ne tiennent compte ni des frais de vente ni d’une éventuelle exonération.
L’exonération de l’article 151 septies
Elle peut effacer tout ou partie de l’impôt sur la plus-value d’un LMP. Selon service-public.gouv.fr et le BOFiP :
| Condition | Seuil |
|---|---|
| Durée d’exercice de l’activité | Au moins cinq ans |
| Recettes < 90 000 € HT | Exonération totale |
| Recettes entre 90 000 € et 126 000 € HT | Exonération partielle |
| Para-hôtellerie (au moins trois prestations de type hôtelier) | Totale sous 250 000 € HT, partielle entre 250 000 € et 350 000 € HT |
Les recettes sont celles des deux années précédant la cession ; le mode de calcul exact (moyenne, règle de dégressivité) figure au BOFiP. L’exonération ne vaut que pour l’activité exercée à titre professionnel : un ancien LMNP devenu LMP doit regarder de près la durée à compter de laquelle l’activité est considérée comme professionnelle.
Les points de vigilance
- Les amortissements ne sont pas gratuits. Plus vous amortissez, plus la fraction à court terme est élevée à la revente, imposée au barème. Un amortissement élevé réduit l’impôt pendant la détention, pas le coût total.
- Le micro-BIC change la règle. L’abattement forfaitaire est réputé inclure l’amortissement linéaire : la quote-part de plus-value correspondante est à court terme et exclue de l’abattement de l’article 151 septies B (BOFiP).
- L’historique LMNP compte. Pour un ancien loueur non professionnel devenu professionnel, les amortissements comptabilisés mais non déduits sont pris en compte pour le calcul de la plus-value.
- Le seuil de recettes peut bloquer l’exonération. Une location rentable qui dépasse 126 000 € HT n’ouvre pas d’exonération.
- Le statut au moment de la vente. Préparez la cession en connaissant votre situation d’ensemble : durée de l’activité, recettes des années précédentes, régime d’imposition. Un professionnel du chiffre doit l’établir.
À quoi s’en tenir
La plus-value d’un bien meublé est un coût de sortie qui se prépare dès l’achat. Le LMP ouvre une exonération sous conditions et un taux de 12,8 % sur la part à long terme, mais il expose à un régime plus technique que celui d’un particulier. Aucune règle n’est acquise pour l’avenir : les lois de finances modifient régulièrement ces règles. Demandez un calcul précis avant de vendre.