En résumé. Pour un loueur meublé professionnel, le déficit de la location meublée peut être déduit du revenu global du foyer, sans limitation de montant. Pour un loueur non professionnel, il ne peut s’imputer que sur les bénéfices de la location meublée des dix années suivantes. C’est la différence fiscale la plus marquante entre les deux statuts, et la plus mal comprise.
Ce que dit le texte
Le BOFiP consacré au régime fiscal des locations meublées énonce que les déficits provenant de la location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant. Si le revenu global du foyer est insuffisant pour absorber le déficit, service-public.gouv.fr précise que l’excédent est reportable pendant six ans.
À l’inverse, pour un loueur non professionnel, le déficit se déduit des revenus de location meublée non professionnelle de la même année, puis des dix années suivantes. Il ne peut être imputé ni sur le revenu global, ni sur les autres activités non professionnelles, ni sur des bénéfices de location meublée exercée à titre professionnel (impots.gouv.fr).
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Imputation | Sur les revenus de location meublée non professionnelle | Sur le revenu global du foyer |
| Plafond | Sans objet (imputation limitée à l’activité) | Pas de limitation de montant |
| Report de l’excédent | 10 ans, sur la même activité | 6 ans, selon service-public.gouv.fr |
Comment se forme un déficit
Au régime réel, le résultat de la location meublée est égal aux recettes diminuées des charges (taxe foncière, assurances, frais de gestion, entretien, intérêts d’emprunt…) et des amortissements. Un déficit apparaît quand ces charges dépassent les recettes. Quelques cas typiques :
- Première année d’un achat à crédit, avec des frais d’établissement, des travaux et des intérêts élevés ;
- Travaux importants réalisés dans l’année ;
- Vacance locative prolongée alors que les charges courent.
Deux nuances importantes. D’abord, la déduction des amortissements est encadrée : on ne peut pas toujours les utiliser pour créer ou aggraver un déficit. Les règles de l’article 39 C du CGI et leur articulation avec le statut professionnel sont à faire confirmer par votre expert-comptable, car elles décident de la taille réelle du déficit. Ensuite, au micro-BIC, un abattement forfaitaire remplace les charges réelles : aucun déficit n’est possible. L’imputation sur le revenu global suppose donc le régime réel. Voir le guide micro-BIC ou réel.
Combien cela rapporte-t-il ?
L’économie d’impôt est, en première approximation, le déficit multiplié par la tranche marginale d’imposition du foyer. Le barème de l’impôt sur le revenu applicable aux revenus 2025 comporte les taux de 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 % (service-public.gouv.fr).
Exemple (illustration, chiffres arrondis)
Un foyer imposé à la tranche de 30 % subit un déficit de location meublée de 5 000 € en LMP. L’économie d’impôt estimée est d’environ 1 500 € (5 000 € × 30 %), dans la limite de ce que son revenu global permet d’absorber. Le même foyer en LMNP n’aurait pas d’économie immédiate : le déficit de 5 000 € serait reporté sur les bénéfices futurs de la location meublée. Ces ordres de grandeur ne tiennent pas compte de la progressivité exacte du barème, ni du quotient familial, ni des autres réductions ou crédits d’impôt.
Le simulateur reprend cette mécanique, avec ses hypothèses affichées.
Pourquoi un déficit n’est pas un gain
C’est le point à garder en tête avant d’orienter un achat en fonction du déficit : un déficit est une perte réelle. Si vous dépensez 5 000 € de plus que ce que vous encaissez, vous avez perdu 5 000 €, dont une fraction vous est restituée par l’impôt. Aucun raisonnement sérieux ne peut présenter cela comme un revenu. Trois limites se cumulent :
- L’économie dépend de votre tranche. À 11 %, un déficit de 5 000 € ne fait économiser qu’environ 550 €. À 41 % ou 45 %, davantage.
- Elle ne vaut qu’une fois. Le déficit d’une année ne se reproduit pas : quand le bien atteint son régime de croisière, le résultat devient bénéficiaire, avec des cotisations sociales.
- Elle est conditionnée au statut. Elle n’existe que les années où le foyer est LMP.
Cas particulier : le déficit avant la mise en location
Pour un bien acquis en l’état futur d’achèvement, des déficits peuvent apparaître avant le début de la location. Le BOFiP prévoit une imputation par tiers sur le revenu global pendant les trois premières années de location, tant que l’activité reste professionnelle ; cette possibilité s’arrête définitivement si le statut LMP est perdu. Le détail (charges concernées, calendrier) est à lire dans le BOFiP ou à faire valider par votre conseil.
Les effets de bord à connaître
- Sur la seconde condition. Un déficit imputé sur le revenu global peut aussi réduire d’autant la colonne « autres revenus d’activité » quand il provient d’une autre catégorie : le BOFiP retient les déficits de l’année en cours à hauteur de leur imputation. Voir le guide du calcul des recettes.
- Sur les cotisations sociales. Un déficit réduit l’assiette des cotisations, mais des cotisations minimales peuvent subsister selon le régime. À confirmer avec l’Urssaf.
- Sur la sortie. Les amortissements et déficits passés pèsent sur la plus-value à la vente : voir le guide plus-values.
En pratique
Le déficit est un effet du régime fiscal, pas une stratégie. Avant d’en tenir compte, vérifiez que vous serez bien LMP les années concernées, que le régime réel est retenu, que votre revenu global peut absorber le déficit, et que le projet se justifie économiquement sans lui. L’avantage fiscal ne doit jamais être la seule motivation d’un investissement.