En résumé. Le LMNP est le statut par défaut ; le LMP s’applique quand les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € TTC et dépassent ses autres revenus d’activité. Les deux statuts partagent beaucoup de règles (micro-BIC, régime réel, amortissement), mais diffèrent sur quatre points structurants : le déficit, la protection sociale, les plus-values et l’IFI.
Ce comparatif s’appuie sur le BOFiP, service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr. Il ne dit pas lequel est préférable : cela dépend de vos chiffres. Le simulateur vous permet de tester les vôtres.
Le tableau comparatif
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Statut par défaut : au moins une des deux conditions n’est pas remplie | Recettes du foyer > 23 000 € TTC et > autres revenus d’activité du foyer |
| Appréciation | Chaque année civile | Chaque année civile |
| Déficit | Imputable sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans | Imputable sur le revenu global sans limitation de montant ; report de 6 ans de l’excédent |
| Charges sociales | Prélèvements sociaux : 18,6 % en 2026 | Cotisations sociales d’indépendant (selon le cas, micro-entrepreneur ou régime classique) |
| Plus-value | Régime des particuliers ; amortissements déduits réintégrés (cessions depuis le 15 février 2025) | Régime des plus-values professionnelles ; exonération possible (art. 151 septies) |
| Micro-BIC | 83 600 € / 50 % (15 000 € / 30 % pour un meublé de tourisme non classé), revenus 2026 | Mêmes seuils |
| Régime réel | Charges et amortissements déductibles | Charges et amortissements déductibles |
| IFI | Bien en principe taxable | Exonération possible au titre des biens professionnels, sous conditions propres à l’IFI |
| Taxes locales | Taxe foncière ; CFE à vérifier selon votre cas | Taxe foncière ; CFE sauf exceptions |
Quelques précisions sur les cases les plus sensibles :
- CFE. Service-public.gouv.fr cite la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises, « sauf exceptions », pour la location meublée professionnelle. Vérifiez auprès de votre service des impôts des entreprises.
- TVA. La location meublée sans prestation de service n’est pas soumise à la TVA selon service-public.gouv.fr.
- Prélèvements sociaux 2026. Le taux de 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) provient de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Ce que la lecture du tableau ne dit pas
Le déficit n’est pas un gain
Imputable sur le revenu global, il peut produire une économie d’impôt. Mais un déficit reste une perte réelle, et ne se produit pas chaque année. Voir le guide sur le déficit.
Les cotisations ne sont pas qu’un coût
Elles remplacent les prélèvements sociaux, mais portent sur un revenu plus large et ouvrent des droits (retraite, protection maladie). Elles n’ont pas le même poids pour un salarié, un retraité ou un indépendant déjà affilié. Voir le guide sur les cotisations.
La plus-value se prépare dès l’achat
En LMNP, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances pour 2025), avec des exceptions pour certaines résidences de services. En LMP, la fraction de plus-value égale aux amortissements déduits est à court terme, et une exonération est possible après cinq ans d’activité sous 90 000 € HT de recettes. Voir le guide sur les plus-values.
Deux exemples chiffrés (illustrations)
Les deux exemples suivants sont calculés avec les hypothèses du simulateur du site : régime réel, tranche marginale de 30 %, prélèvements sociaux de 18,6 % en LMNP, taux de cotisations de 35 % en LMP (hypothèse de travail, ni officielle ni prévisionnelle), amortissement déduit dans la limite du résultat avant amortissement. Ils ne représentent aucun foyer réel et ne sont pas une prévision.
Exemple 1 : le LMP coûte plus cher
Recettes de 31 000 €, charges de 7 500 €, intérêts de 4 200 €, amortissement de 9 000 €.
- Résultat avant amortissement : 19 300 € ; après amortissement de 9 000 € : 10 300 €.
- LMNP : impôt de 3 090 € plus prélèvements sociaux de 1 916 € ; soit environ 5 000 €.
- LMP : impôt de 3 090 € plus cotisations de 3 605 € ; soit environ 6 700 €.
Dans cet exemple, le statut professionnel coûte environ 1 700 € de plus par an, parce que les cotisations hypothétiques dépassent les prélèvements sociaux.
Exemple 2 : un déficit imputable
Mêmes recettes (31 000 €), charges de 20 000 €, intérêts de 14 000 €.
- Résultat avant amortissement : − 3 000 € ; l’amortissement n’est pas déduit (il ne crée pas de déficit dans notre hypothèse) et se reporte.
- LMNP : aucun impôt ; le déficit de 3 000 € est reporté sur les futurs bénéfices de la location meublée.
- LMP : le déficit de 3 000 € s’impute sur le revenu global, soit une économie d’impôt d’environ 900 € (3 000 € × 30 %).
L’économie est réelle mais modeste, et elle vient d’une perte de 3 000 €. Elle ne dure pas : les années bénéficiaires suivantes supportent les cotisations.
Comment décider
- Établissez les deux colonnes de chiffres (recettes, autres revenus d’activité) pour l’année : méthode.
- Simulez avec vos vraies charges, en faisant varier la tranche d’imposition et le taux de cotisations.
- Raisonnez sur plusieurs années, y compris la sortie : plus-value, IFI, perte éventuelle du statut.
- Faites relire par un expert-comptable, qui connaît votre situation réelle.
À la date de rédaction : un projet de loi à suivre
Le projet de loi de finances pour 2027 est en cours d’examen au Parlement au 10 novembre 2026. Selon la presse spécialisée, son article 7 prévoyait de limiter l’amortissement déduit par les loueurs en meublé non professionnels, et les députés ont supprimé cette disposition à ce stade. Rien n’est voté, et le texte peut encore évoluer. Les loueurs professionnels ne sont pas visés par ce volet. Vérifiez l’état de la procédure sur assemblee-nationale.fr avant toute décision.